疫情期間無法搬家導(dǎo)致房屋租賃期已滿算違約嗎?
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新冠肺炎疫情期間,各省市采取關(guān)閉公共娛樂場所、交通管制的措施,甚至在城市、村鎮(zhèn)采取防控措施,以防止疫情的進(jìn)一步擴散。這些防控措施不可避免地會影響到部分房屋租賃合同的正常履行,導(dǎo)致出租方與承租方之間發(fā)生糾紛,現(xiàn)對可能發(fā)生的風(fēng)險提示如下:
租客疫情前已拖欠租金房主能否主張違約金
《合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定:如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力,不能免除責(zé)任。
因此,只有在疫情發(fā)生期間產(chǎn)生的違約行為,法院可以結(jié)合疫情及防控措施的影響以及當(dāng)事人主張免除責(zé)任的理由,綜合考量是否適用不可抗力條款。就疫情開始前租客已發(fā)生的違約行為,房主可以向?qū)Ψ街鲝堖`約金。
租賃雙方已經(jīng)產(chǎn)生糾紛疫情期間如何到法院立案
疫情期間,為了有效防控,許多地方采取交通管制等措施,多地法院也關(guān)閉了現(xiàn)場立案及服務(wù)大廳,客觀上給當(dāng)事人立案造成了一定程度的障礙。
但根據(jù)《民法總則》第一百九十四條規(guī)定,在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi),因不可抗力的障礙,不能行使請求權(quán)的,訴訟時效中止;中止時效的原因消除之日起滿六個月,訴訟時效期間屆滿。同時,各地法院也開通了微信立案、郵寄立案等多種方式,確保當(dāng)事人的權(quán)利得到保障。
因此,想要到法院通過訴訟解決糾紛的承租方或出租方,應(yīng)對相關(guān)案件的訴訟時效進(jìn)行把握和計算,或通過網(wǎng)絡(luò)、郵寄等方式立案,從而保證及時行使自己的權(quán)利。
春節(jié)期間商鋪被要求暫停營業(yè)能否要求房東減免租金
在民商事活動中,各方處于平等、自主的主體地位,才能保證交易的平等。因此,直接從法律層面強制規(guī)定出租方必須減免承租方租金,不符合邏輯與情理。在訴訟實踐中,法院是否支持承租方減免租金的主張,也非一概而論,而是需要根據(jù)房屋性質(zhì)、影響程度、損失情況以及雙方舉證等因素進(jìn)行多方考量。
實際上,針對疫情產(chǎn)生的影響,目前有部分城市出臺了針對國有經(jīng)營性用房租金減免的政策,并且得到了多個國企的積極響應(yīng)和配合。部分民企亦出臺了針對中小企業(yè)的包括但不限于減免、延遲繳納租金的幫扶措施。
因此,建議承租人可以先確定承租商鋪性質(zhì),并查詢當(dāng)?shù)赜袩o相關(guān)租金減免政策,再看自己是否符合減免條件;若不滿足減免租金的條件,則可以根據(jù)自己的實際受損情況,與出租方洽商租金減免問題。同時,應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的收集與留存,以備日后可能進(jìn)行的訴訟所用。
房屋租賃期已滿因隔離無法搬家算違約嗎
《合同法》第二百三十六條規(guī)定:租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期,雙方均可隨時解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
疫情期間,若出租人已經(jīng)明確表示要求解除合同,但承租人因為防控措施確實無法搬離,應(yīng)屬于不可抗力,可以部分或全部免除責(zé)任。但不搬離的同時,也應(yīng)參照此前合同約定或雙方協(xié)商,由承租方向出租方支付使用費。
全國人大常委會法制工作委員會發(fā)言人近日表示,當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情,為了保護(hù)公眾健康,政府采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說,屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。具體到房屋租賃合同,導(dǎo)致合同無法履行的原因可能有很多,只有因疫情及防控措施直接導(dǎo)致無法履行合同義務(wù)或合同不能履行的,才可以不可抗力作為抗辯理由。
值得一提的是,不論承租方或出租方,在疫情的影響之下均承受了極大的生活與經(jīng)營壓力。租客不能理所當(dāng)然地要求房東減免房租,房東也不宜不分青紅皂白地驅(qū)趕房客。承租方與出租方并非矛盾的兩極,而是利益共同體,只有雙方友好協(xié)商,才能攜手共渡難關(guān)。
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